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大公报报导，据祥益地产总裁汪敦敬分析说，眼下金融市场被外围负面因素所困扰，甚至比上一次危机期间更严重。美国对中国的遏制，当然包括对香港的狙击，歇斯底里用尽手段，包括经济围堵、唱衰中国经济等。唱衰市场的短视频往往浏览量很高，很多传媒也讨好观众不断放出负面标题，使得大家忽略了利好因素的出现。

因此，在最多现金流（包括逾16.5万亿元M3、8.5万亿元的定期存款创历史新高）及最多购买力（亲海駅Ⅱ收逾3.8万票认购成为新票王）情形之下，香港楼市出现了价格下跌的情况。

的确，在外围因素的困扰下，我们不能从市场层面去评估到楼市的进展，但仍然可以从宏观角度去预测后市。我们亦应该在短期内订下合适的策略。

笔者认为，长远来说一个城市最重要的生产要素是人口，令人欣喜的是香港最新公布人口数量有所增加，即是说香港不单只抵销了移民的外流，而且透过人才及外劳引入计划，令香港2023年中人口数量按年增加15.2万人至约750万人的水平。如果这个趋势可以继续的话，香港经济的前景可期。

另一项笔者认为的长远利好因素，就是普罗大众的财富依旧雄厚。甚至很多行业的就业是不足的，源于香港的失业率在复常后数个月下降至2.8%，等同全民就业，远比2003年沙士时的回复速度为快。香港私楼细单位的收租回报率持续上升，而银行定期存款利率很多时有5厘以上。这说明大部分人的财富是在增长中的。我们不缺钱！只是复常后的商业模式出现了改变。复常后的新常态，包括自由行人士的购物模式改变，笔者认为这都是合理的。

楼价调整　购自用物业良机

还有一个我们要适应的就是，很多财团是透过连续性的商业行为制造了升价循环。例如利用一些售价和地价成交互创新高。最近两年我们见到的都是将有关行为作出修正的，但对普罗大众其实是没有太大冲击。

笔者认为短期投资可以保守一点，但不同意自住板块太保守，这个市道是合适将自住的物业换楼，或者为自己商业上的生意购买一个单位自用，如果不是炒而是自用的立场来说，现在的而且确是一个美好的时间。

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